[주택 임차인의 권리] 확정일자 받는 방법, 우선 변제권에 대해 총정리!

[주택 임차인의 권리] 확정일자 받는 방법, 우선 변제권에 대해 총정리! 

 

부동산 거래 시 주택 임차인의 권리가 무엇인지 알아보고 임대차 계약 시 확정일자 받는 방법과 차후 우선 변제권에 대해서 알아보고자 합니다. 목차 내용의 순서대로 자세히 설명드리도록 하겠습니다.

 

 

 

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주택 임차인 권리

 

[ 목 차 ]

 

1. 주택 임차인의 권리

 

1) 대항력

2) 임차 주택 양수인의 임대인 지위 승계

3) 확정 일자부 보증금의 우선 변제권

 

2. 확정일자 받는 방법

 

3. 주택 임차권 이어받기

 

4. 임대차 기간의 보장

 

 

1. 주택 임차인의 권리

 

1)  대항력

주택 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 주택의 인도(입주)와 주민등록(전입신고)을 마친 때에는 그다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생깁니다.

 

제 3자에 대하여 효력이 생긴다 함은 임대인 이외의 자에 대해서도 세입자는 그 주택의 임대차 관계를 주장할 수 있다는 의미입니다.  이것은 결국 임대차 기간 중 주택의 소유자가 변경되더라도 임대인의 지위가 신소유자에게 포괄적으로 승계되어 임차인은 계약 기간 동안(보증금을 준 경우에는 그 보증금을 반환받을 때까지) 그 집에서 쫓겨나지 않고 생활할 수 있다는 말입니다.

 

주의점은, 임차인이 입주가 전입 신고를 하기 전에 그 집에 이미 저당권 등기나 압류, 가압류 등기, 가등기 등이 행하여졌고, 그 결과로 경매나 가등기에 의한 본등기에 의하여 소유권자가 변경된 경우에는 임차권은 소멸되어 임차인은 신소유 권장에게 대항할 수 없습니다.

 

가장 중요한 것은 임차하고자 할 때에는 등기부를 열람하여 저당권 설정이나 가등기 여부를 확인하여 최우선변제권을 확보하여야 합니다.(꼭 명심하세요)

 

 

2) 임차 주택 양수인의 임대인 지위 승계

'임차 주택의 양수인'이라 함은 매매, 교환 등 그 행위에 의하여 임차 주택의 소유권을 취득한 자는 물론 상속, 공용 징수, 판결, 경매 등 법률의 규정에 의하여 임차 주택의 소유권을 취득한 자를 말합니다. 

 

그러나 여기서 주의해야 할 점은 임차 주택의 양수인이라고 하여도 모두 임대인의 지위를 승계하는 것은 아니라는 점입니다. 즉, 임차권보다 선순위인 저당권 또는 가등기에 의하여(경매 또는 본등기의 이행 방법) 소유권을 취득한 사람은 그 임차 주택의 양수인인 것만은 틀림없으나 임차인은 그들에 대하여 임차권을 주장할 수 없으므로 이들은 '임차 주택의 양수인'에 포함되지는 않습니다.

 

임차 주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계한다는 것은 종전 임대차 계약서에서 정하여진 권리와 의무를 모두 이어받는 것으로, 임차 주택의 소유권 변동 후에 발생할 차임 청구권이 양수인에게 이전하는 것은 당연하지만, 그전에 이미 발생하였으나 아직 지급되지 아니한 차임 청구권은 종전 임대인에게 이미 구체적으로 발생하였던 채권이므로 양수인에게 당연히 계승되는 것은 아닙니다.

 

 

3) 확정일자부 보증금의 우선 변제권

주택의 임차인은 주택의 인도(입주)와 주민 등록(전입 신고)을 마치고 임대차 계약 증서상의 확정일자를 갖추었을 때, 경매 또는 공매 시 임차 주택의 환가 대금에서 후순위 권리자, 기타 채권자보다 최우선으로 보증금을 변제받을 수 있습니다.

 

후순위 권리자, 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있을 뿐이므로 임차인의 인도, 주민 등록 및 계약서상의 확정일자를 갖추기 전에 설정된 담보물권에는 우선하지 못하는 점을 알아두세요.

 

임대차 계약서의 확정일자는 관할 주민세터나 법원을 방문하여 일정액의 수수료(약 1000원~5000원 정도)를 납부하면 즉시 받을 수 있습니다. 이때 다른 권리자와의 우선순위를 결정하는 것은 임대차 계약 체결일이 아니라 확정일자를 받는 날이므로 임차인은 임대차 계약 체결 후 바로 확정일자를 받는 것이 가장 유리합니다.

 

 

2. 확정일자 받는 방법

 

[ 절차 ]

관할 주민세터 방문 -> 전입신고 신청서 접수 -> 전입 신고 완료 -> 주민등록등본 1부 발급 -> 확정일자 요청 -> 확정일자 확인 도장 -> 완료

 

[ 준비서류 ]

임대차(전/월세) 계약서 원본 지참

 

주민센터에서 확정일자를 받을 경우에는 먼저 전입신고가 되어 있어야 합니다. 전입 신고 완료 후 정확히 전입 신고가 되었는지 주민등록등본 1부를 발급받아 확인하는 습관을 들여야 합니다.

 

확정일자를 받은 원본 임대차(전/월세) 계약서를 분실하지 않도록 잘 보관하여야 합니다. 계약서를 분실할 경우에는 최초로 확정일자를 받은 사실을 증명하기 어렵기 때문에 최우선 변제권을 행사하지 못할 수 있기 때문입니다.

 

 

3. 주택 임차권 이어받기

 

1) 임차인이 상속인 없이 사망하면 사실혼 관계에 있는 자가 임차인의 권리와 의무를 이어받는다.

 

2) 임차인에게 상속인이 있는 경우로써, 그 주택에서 같이 살면서 생활하지 않아도 사실혼 관계에 있는 사람과 2촌 이내의 친족은 공동으로 임차인의 권리와 의무를 이어받을 수 있습니다.

 

3) 임차인이 사망한 후 1개월 이내에 임차권을 이어받지 않는다는 바대 의사를 임대인에게 표시한 경우에는 임차인의 권리와 의무를 이어받지 않는다는 점도 알고 계세요.

 

 

4. 임대차 기간의 보장

 

1) 최단기간

임대차 기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 봅니다. 하지만, 임차인은 2년 이전에도 집을 비울 수 있습니다.

 

2) 임대차 계약의 자동 연장(묵시적 갱신)

임대인이 임대차 기간 만료(1개월 ~ 6개월) 전에 임차인에 대하여 재계약하자는 뜻을 통지하지 않거나 특별히 계약을 그만두고 싶다고 하지 않는 경우에는 그 기간아 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다.

 

이 경우에는 새로운 임대차는 기간을 정하지 않은 것으로 봅니다. 임차인이 임대차 기간 만료 1개월 전까지 갱신 거절 등을 표시하니 않은 경우에도 마찬가지입니다.

 

묵시적 갱신의 경우 임차인은 언제라도 계약의 해지를 통 자할 수 있고, 이 경우의 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다. 주택은 상가와는 달리 계약 갱신 청구권은 없고, 차임을 두 번 연체하거나 계약 내용을 심하게 위반하는 경우에는 계약이 묵시적으로 갱신되지는 않습니다.

 

그럼 다음에도 생생하고 좋은 정보들을 알려드리도록 하겠습니다.

오늘도 활기차고 당당하게 좋은 하루 보내세요!! Have a nice day!!