[부동산 매매계약 전 준비사항 2탄] 중개업체 선정-보수 산정방법-금지행위 알아보기!

[부동산 매매계약 전 준비사항 2탄] 중개업체 선정-보수 산정방법-금지행위 알아보기! 

 

부동산은 정말 큰 현금이 이전되는 것만큼 신중하게 선택하셔야 하는데요. 그러면 매매계약 전 준비사항으로써 중개업체를 어떻게 선정하는지와 선정한 중개업체의 보수는 어떻게 산정이 되는지가 궁금합니다.

 

자세히 알아보도로 록 할게요! 2탄을 보시기 전에 1탄의 내용인(매물정보 및 주변 조사 방법)에 대해서 일고 오시면 조금 더 도움이 되실 거라고 생각이 됩니다.

 

2023.03.08 - [🔷부동산 - 금융🔷] - [부동산 매매계약 전 준비사항 1탄] 매물정보 및 주변조사 확인하기!

[부동산 매매계약 전 준비사항 1탄] 매물정보 및 주변조사 확인하기!

 

 

부동산 매매절차

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부동산 개업공인중개사 선정!

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반응형

 

 

1) 부동산 개업공인중개사의 개념
 “부동산 개업공인중개사”란 다른 사람의 의뢰에 의해 일정한 보수를 받고 중개대상물에 대해 거래당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 중개사무소의 개설등록을 한 사람을 말합니다.

 부동산 중개사무소의 개설등록은 공인중개사(소속공인중개사는 제외함) 또는 법인이 아닌 자는 신청할 수 없습니다.

 “공인중개사”란 「공인중개사법」에 따라 공인중개사자격을 취득한 자를 말하고 있습니다.

 

 

2) 부동산 개업공인중개사 선정 시 확인사항!

부동산 개업공인중개사에게 중개를 의뢰할 때에는 부동산 개업공인중개사가 소속된 해당 부동산 중개업체의 등록여부 및 보증보험 또는 공제 가입여부를 확인하고 중계계약을 하시길 권합니다.

중개를 의뢰하려는 부동산 개업공인중개사가 「공인중개사법」에 따라 개설등록된 업체인지의 여부는 해당 부동산 중개사무소 안에 게시되어 있는 중개사무소등록증, 공인중개사자격증 등으로 확인하실 수 있습니다.

 해당 부동산 개업공인중개사의 보증보험 또는 공제에 가입여부는 중개사무소에 게시된 보증의 설정 증명서류를 통해 확인하실 수 있습니다.

 

 

3) 부동산 개업공인중개사의 의무!
 - 중개 대상 부동산의 확인·설명의무
 부동산 개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 다음의 사항을 확인하여 이를 해당 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고, 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시해야 합니다.

√ 중개대상물의 종류·소재지·지번·지목·면적·용도·구조 및 건축연도 등 중개대상물에 관한 기본적인 사항

√ 소유권·전세권·저당권·지상권 및 임차권 등 중개대상물의 권리관계에 관한 사항

√ 거래예정금액·중개수수료 및 실비의 금액과 그 산출내역

√ 토지이용계획, 공법상의 거래규제 및 이용제한에 관한 사항

√ 수도·전기·가스·소방·열공급·승강기 및 배수 등 시설물의 상태

√ 벽면·바닥면 및 도배의 상태

√ 일조·소음·진동 등 환경조건

√ 도로 및 대중교통수단과의 연계성, 시장·학교와의 근접성 등 입지조건

√ 중개대상물에 대한 권리를 취득함에 따라 부담해야 할 조세의 종류 및 세율

부동산 개업공인중개사가 중개의뢰인에게 성실·정확하게 중개대상물의 확인·설명을 하지 않거나 설명의 근거자료를 제시하지 않은 경우에는 500만원 이하의 과태료를 부과받게 됩니다.

 

- 부동산 개업공인중개사의 중개대상물확인·설명서 교부 및 보존의무
부동산 개업공인중개사는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 위의 사항을 중개대상물확인·설명서에 기재하여 거래당사자에게 교부하고 그 원본, 사본 또는 전자문서를 3년간 보존해야 합니다.

- 거래계약서 작성 등의 의무
부동산 개업공인중개사는 중개대상물에 관하여 중개가 완성된 때에는 거래계약서를 작성하여 거래당사자에게 교부하고 그 원본, 사본 또는 전자문서를 5년 동안 보존해야 합니다.

- 계약금 등의 반환채무이행의 보장의무
 부동산 개업공인중개사는 거래의 안전을 보장하기 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 거래계약의 이행이 완료될 때까지 계약금·중도금 또는 잔금을 부동산 중개업자 또는 금융기관, 공제사업을 하는 자) 또는 신탁업자 등에 예치하도록 거래당사자에게 권고할 수 있습니다.

- 부동산 개업공인중개사 등의 비밀유지의무
 부동산 개업공인중개사·소속공인중개사·중개보조원 및 개업공인중개사인 법인의 사원·임원은 중개업무 중에는 물론 그 업무를 떠난 후에도 그 업무상 알게 된 비밀을 누설해서는 안 됩니다.

 

 사원·임원은 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처해집니다.

 - 자격증 대여 등의 금지
 공인중개사는 다른 사람에게 자기의 성명을 사용하여 중개업무를 하게 하거나 자기의 공인중개사자격증을 양도 또는 대여하면 안 됩니다.

 다른 사람에게 자기의 성명을 사용하여 중개업무를 하게 하거나 공인중개사자격증을 양도·대여한 공인중개사는 1년 이하의 징역 또는 1천만 원 이하의 벌금에 처해집니다.

 

위에서 공인중개사 자격증을 따고 명의를 빌려주는 행위는 절대 금물입니다. 하지만 자격증 명의를 빌려주고 그만한 보수를 지급하는 행위를 하여 벌금을 내는 공인중개사 사무실을 볼 수가 있는데요, 이것은 엄연한 금지사항인 것을 다시 한번 말씀드릴 수 있습니다.

 

 

4) 부동산 중개업체와의 계약
 - 일반중개계약
 중개의뢰인은 부동산 중개업체와 중개계약을 체결한 때 중개의뢰내용을 명확하게 하기 위해 부동산 개업공인중개사에게 다음의 사항을 기재한 일반중개계약서를 작성해 줄 것을 요청할 수 있습니다.

√ 중개대상물의 위치 및 규모

√ 거래예정가격

√ 중개보수

√ 그 밖에 부동산 개업공인중개사와 중개의뢰인이 준수하여야 할 사항

 - 전속중개계약
 중개의뢰인은 중개대상물의 중개를 의뢰하는 경우 특정한 개업공인중개사를 정하여 그 개업공인중개사에게 한정하여 해당 중개대상물을 중개하도록 하는 계약을 체결할 수 있습니다.

 

5) 부동산 중개사무소 조회
※ 전국 시·도별 부동산 중개사무소에 대한 자세한 정보는 <씨:리얼 (SEE:REAL) –부동산민원–부동산중개업조회 > 또는 < 한국공인중개사협회–정보마당–중개사무소검색 > 에서 확인하실 수 있으니 참고하시길 바래요.

 

 

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부동산 중개보수 산정!

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1) 중개보수 및 실비 지불
-  중개보수 지불
 중개의뢰인은 중개업무에 관해 부동산 개업공인중개사에게 소정의 중개보수를 지불해야 합니다.

 중개의뢰인은 부동산 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 의뢰인간의 거래행위가 무효·취소 또는 해제된 경우 중개보수를 지불할 의무를 지지 않습니다.

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-  실비 지불
 부동산 개업공인중개사는 중개의뢰인에게 중개대상물의 권리관계 등의 확인 또는 계약금 등의 반환채무이행 보장에 소요한 실비를 받을 수 있습니다(규제「공인중개사법」 제32조 제2항).

 

지금까지 [부동산 매매계약 전 준비사항 1탄] 중개업체 선정과 보수 산정방법에 대해서 알아보았습니다.

 

 

2) 중개보수 및 실비의 한도
 - 중개보수의 한도
 중개대상물이 주택인 경우, 주택의 매매중개에 대한 보수는 거래금액에 따른 상한 요율 및 한도액 안에서 특별시·광역시·도 및 특별자치도의 조례로 정하고, 그 조례로 정하는 요율한도 이내에서 의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의해 결정합니다.

 주택의 매매 시 중개보수는 매도인과 매수인으로부터 각각 받으며, 일방 계약당사자로부터 받을 수 있는 중개보수의 한도는 다음과 같습니다.

 

중개대상물의 소재지와 부동산 중개사무소의 소재지가 다른 경우 부동산 개업공인중개사는 부동산 중개사무소의 소재지를 관할하는 시·도의 조례에서 정한 기준에 따라 중개보수를 받아야 합니다.

 중개보수의 지급시기는 개업공인중개사와 중개의뢰인간의 약정에 따르되, 약정이 없을 때에는 중개대상물의 거래대금 지급이 완료된 날로 합니다.

 주택 외의 중개대상물의 중개보수는 다음의 구분에 따릅니다.

 

<그러면 오피스텔은요?>
오피스텔(다음의 요건을 모두 충족하는 경우에 한함) : 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받고, 거래금액의 0.5% 범위에서 중개보수를 결정합니다.

√ 전용면적이 85제곱미터 이하일 것

√ 상·하수도 시설이 갖추어진 전용입식 부엌, 전용수세식 화장실 및 목욕시설(전용수세식 화장실에 목욕시설을 갖춘 경우를 포함함)을 갖출 것

부동산 복비라고 하는 본 비용은 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받고, 거래금액의 0.9% 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정하게 되는 것입니다.

 

 

중개보수의 한도

 

- 실비의 한도
 부동산 개업공인중개사는 매도·임대 그 밖의 권리를 이전하고자 하는 중개의뢰인에게 영수증 등을 첨부하여 중개대상물의 권리관계 등의 확인 또는 계약금 등의 반환채무이행 보장에 드는 실비를 중개의뢰인에게 청구할 수 있습니다.

 부동산 개업공인중개사는 매수·임차 그 밖의 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 영수증 등을 첨부하여 계약금 등의 반환채무이행 보장에 소요되는 실비를 청구할 수 있습니다.

 중개대상물의 소재지와 부동산 중개사무소의 소재지가 다른 경우 부동산 개업공인중개사는 부동산 중개사무소의 소재지를 관할하는 시·도의 조례에서 정한 기준에 따라 실비를 받아야 합니다.

 

 

- 전국 시·도별 중개보수 요율표
 서울특별시의 중개보수의 상한요율 및 한도액은 아래와 같으니 참고하시길 바랍니다.

 

예를 들자면, 거래금액이 1억 5천만 원인 서울 소재 주택의 매매 중개수수료를 계산해 볼게요.

150,000,000원   X  5/1,000 = 750,000원입니다.

 

전국 시·도별 중개보수에 대한 자세한 내용은 < 한국공인중개사협회–정보마당–수수료 요율표–시·도별 중개수수료 요율표 >에서 확인하실 수 있습니다.

 

 

중개보수 요율표

 

3) 금지행위 제한은 어떤 건가요?
 부동산 개업공인중개사·소속공인중개사·중개보조원 및 개업공인중개사인 법인의 사원·임원은 사례·증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 중개보수 또는 실비 외의 금품을 받아서는 안 됩니다.

 부동산 개업공인중개사 등은 중개보수 또는 실비의 한도를 초과하여 금품을 받은 경우 6개월 내의 자격정지와 중개사무소의 개설등록이 취소될 수 있습니다. 

 

또한 1년 이하의 징역 또는 1,000만 원 이하의 벌금에 처해지게 됩니다.
 

부동산 중개업자가 수수료 또는 실비의 한도를 초과하여 요구하는 경우에는 그 초과분은 무효이고, 한도를 초과하여 지급한 수수료 또는 실비의 반환을 청구할 수 있습니다.

 

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지금까지 [부동산 매매계약 전 준비사항 2탄] 중개업체 선정-보수 산정방법-금지행위 알아보았습니다. 부동산에 대해서는 알면 알 수록 정말 더 많이 알아야 할 것 같네요. 까면 깔수록 나오는 양파처럼 많이 공부하고 많이 알아야 손해를 입지 않고 살아갈 수 있으니 말입니다.

 

그럼 다음에도 생생하고 좋은 정보들을 알려드리도록 하겠습니다. 오늘도 활기차고 당당하게 좋은 하루 보내세요!!Have a nice day!!

 

 

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